8幅地块终止出让,谁将是受害者?

今天上午,南京市国土局一条“终止出让公告”,宣布原本将于下周五出让的8幅商品住宅用地终止出让。据南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第06号)显示,这8幅地块用地总面积约48公顷,其中鼓楼区1幅、江北新区3幅、江宁区2幅、栖霞区1幅、雨花台区1幅,全部为执行最高限价政策的地块。

之所以终止该批地块的出让,官方给出的解释是

根据统一部署要求,全省国有建设用地使用权公开出让原则上应从2016年7月开始由现场竞价方式调整为网上交易方式目前,大部分省辖市均实行了网上交易,我市经营性用地公开出让将尽快实行网上交易,市国土部门正在就网上交易有关竞买规则和流程进行修改完善,具备条件后正式开始实行网上交易。同时,为切实落实全市房地产市场管理要求,市国土部门正结合我市土地市场实际情况,研究制定土地公开出让有关政策措施。鉴于上述原因,经市政府批准,现终止南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第06号)中的8幅地块出让,具体交易时间和交易内容另行发布公告。

那么,在南京限贷等调控新政传言喧嚣四起的当下,这8幅住宅地块的终止出让,会让谁成为受害者呢?楼主斗胆,在此来个不着边际的猜测!

想必大家对7月8日出让现场大批开发商嗷嗷待哺的景象还记忆犹新,上半年南京房产市场的持续火爆,让这些“土豪”们在南京土地市场这个战场上有了任性驰骋的底气和豪气。

前阵子和不少业内人士聊天,大家都有这样一个观点:南京市场销售好,房企有着大把的钱;信贷政策宽松,房企的融资成本显著降低;南京是全国极少数市场火爆的城市,短期聚拢了全国房企的大量资金,“漏斗”效应明显。简而言之,就是土豪们钱很多。

为了企业发展和资产保值,房企急切要把现金变成土地储备,一如投资客急切要把现金变成房产一样,因此房企在南京的土地储备需求非常高,而和房企的资金量相比,南京的土地供应显然无法满足他们的需求。

说的直白一点,那就是:南京土地市场已然进入了卖方市场,土地也成了紧俏货!

虽然政府出台了诸如加大热点地区土地供应、提高土地款首付比例、保障房建设资金不计入房价许可成本等多个调控举措,试图抑制地价的疯涨,甚至还出台了最高限价的“熔断”机制,但一个无法回避的现实是:面对大量急迫在南京购地的“土豪”,一年500公顷的商品住宅用地供应量,显然无法填饱他们的胃口。

也正因为谁都不差钱,所以出让现场的举牌变得更加任性。在这轮“熔断”语境下,大批房企居然也深深体会了一回无力感和挫败感,一如很多买房人败走开盘摇号现场一样:手头明明举着巨款,却就是花不出去。

雪上加霜的是,随着今天8幅地块的终止出让,两批共计15幅终止出让的商品住宅用地的用地总面积已高达109公顷。

这是怎样的一个概念呢?

今年以来,全市共成交的商品住宅用地的用地总面积仅216公顷,扣除高淳、溧水,市区成交的商品住宅用地总面积才仅171公顷。这意味着,约占市区商品住宅用地总供应面积4成的地块,或因“熔断”或因终止跑没影了,开发商有钱也真的花不出去了!

有钱买不到地、有钱买不到房,楼主也好想体验一把土豪的美丽烦恼啊!通胀背景下,卖房子回款的大把现金,该何去何从呢?

胡乱揣测完土豪的烦恼,楼主再来闲聊下这批地块终止出让是否会成为购房者的灾难。

通用的逻辑就是:卖了地未来的住宅供应量才能有保障,地卖少了未来供应自然会不足,那供求的失衡自然会导致房价的上涨,倒霉的肯定是买房人!但楼主认为,此事未必!

先来看几组数据。今年市区已出让的商品住宅用地为171公顷,去年全年市区成交的商品住宅用地面积为387公顷。虽然今年商品住宅用地大面积熔断、终止出让,但截至目前的成交面积约相当于去年全年总量的45%。

虽然今年商品住宅用地成交面积存在一定的减量,但是否就意味着未来住宅的供应就会不足,进而导致房价再次暴涨呢?据楼主统计,截至本月2日,2014年以来市区已出让的商品住宅用地中,已销售面积仅721万㎡,未来可供应的商品住宅总建筑面积近1200万㎡。

这个总量意味着什么呢?去年,全市商品住宅销售创历史新高,扣除高淳、溧水,市区全年销售总面积为1176万㎡,按照去年的销售速度,2014年以来已出让地块的库存住宅供应还可以供应一年。

那为什么今年全市的商品住宅库存供应始终维持低位,一房难求呢?楼主认为,一方面是今年的市场确实太火,投资客的涌入使得近乎什么房子都能卖得掉,而另一方面则是因为政府的物价备案制,不少楼盘因价格无法达到预期未能形成有效供应,第三方面的原因则是上半年很多房企任务完成率高,导致策略性地出现了施工进度缓慢、开盘进度延后等现象,加剧了房荒的现象。

不过,随着近日限贷等调控政策的风声四起,占比较高的投资性需求或将成为未来政策调控的重点,而随着这部分需求的被挤压,一房难求的乱象或将得到缓解或消除,商品住宅库存或将逐步走高。加之政府部门监管举措的推进,已出让地块的开发进度或将加速,近1200万㎡的可建商品住宅面积将逐步形成有效供应,短期内尚不足以造成商品住宅市场的供需失衡。

之所以今年上半年很多购房者觉得有钱都买不到房,其实并不是因为房子少,而是利用金融杠杆买房的投资客太多。如果真的执行限贷政策的话,你看还有多少房子会有钱买不到?